Перед тем как заключать договор на квартиру в строящемся ЖК, надо проверить самого застройщика. Мы собрали методику из 19 проверок: 7 стоп-сигналов отсекают «не покупаем», 12 баллов разделяют надёжных от отличных. Все источники публичные — реестры Грузии: napr.gov.ge, rs.ge, court.gov.ge, geostat.ge. Если не хотите проверять руками — воспользуйтесь сервисом проверки застройщика.
Перед покупкой квартиры в Батуми покупатель задаёт себе 5 вопросов. Каждая из 19 проверок методики IZIHOME отвечает на один или несколько из них.
Где лежат деньги до сдачи и кто их вернёт при заморозке.
Track record, доля «в срок», самые длинные задержки в истории компании.
Конечный бенефициар (UBO), юрисдикция, санкционные риски.
Отзывы дольщиков уже сданных проектов, локация конкретного ЖК.
Buyback, гарантии, реакция компании на прошлые кризисы 2020 и 2022 годов.
19 проверок распределены по 10 категориям с весовыми коэффициентами — чем больше вес, тем сильнее категория влияет на итоговую оценку. Веса откалиброваны по нашему опыту работы с 36 застройщиками Батуми.
Это бинарные проверки — ответ «да» или «нет». Любой отрицательный ответ означает «не вкладываем деньги в этого застройщика», независимо от всех остальных плюсов. Источники — открытые реестры Грузии, проверка занимает в сумме около 15 минут на одного застройщика.
Проверка в Revenue Service Georgia (rs.ge) по названию ЮЛ или ИНН. Статус должен быть «active», название и ИНН — совпадать с тем, что в договоре.
Проверка в Public Registry Georgia (napr.gov.ge) по кадастровому номеру участка. Собственник должен быть сам застройщик или его бенефициар, без пометок «договор аренды» от стороннего лица.
Документ от мэрии Батуми с датой выдачи, сроком действия с запасом не менее 6 месяцев и привязкой к кадастру из K2.
Минимум один ЖК, где зарегистрировано право собственности на квартиры в Public Registry — не только проектная декларация и не только «строится».
Поиск в судебной базе Грузии (court.gov.ge) по названию или ИНН компании, фильтр на активные дела. Иски от дольщиков — отдельный сигнал, важнее коммерческих споров с подрядчиками.
Реестр UBO в napr.gov.ge → имя конечного бенефициара → проверка в открытых санкционных списках OFAC, EU consolidated, UK HMT и СМИ.
Проверка через сайты TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty Bank — раздел «аккредитованные ЖК». Минимум один банк из топ-3 указывает этот ЖК как залоговый.
Если все 7 стоп-сигналов пройдены, переходим к балльной оценке. Каждый из 12 пунктов оценивается по шкале 1–3. Сумма от 12 до 36 → буква оценки A, B, C или D.
| № | Что проверяем | 1 балл | 2 балла | 3 балла | Источник |
|---|---|---|---|---|---|
| S1 | Сколько проектов сдано полностью | 1–2 | 3–5 | 6+ | NAPR |
| S2 | Доля проектов, сданных в срок (±2 мес.) | < 70% | 70–90% | 90%+ | OPEN |
| S3 | Самая длинная задержка в истории | 12+ мес. | 4–12 мес. | ≤ 3 мес. | NAPR |
| S4 | Лет на рынке Грузии | 2–5 | 6–10 | 10+ | RS |
| S5 | Защита денег покупателя до сдачи | прямой счёт | частичный эскроу | полный эскроу | договор |
| S6 | Сколько банков-партнёров для ипотеки | 1 банк | 2 банка | 3 банка из топ-3 | OPEN |
| S7 | Объём предпродаж на этапе 50% готовности | < 30% | 30–60% | 60%+ | OPEN |
| S8 | Прозрачность бенефициара (UBO) | офшор | СНГ / ОАЭ / Турция | Грузия / ЕС | NAPR |
| S9 | Отзывы дольщиков на уже сданных ЖК | проблемы | смешанно | доминирует позитив | OPEN |
| S10 | Локация конкретного ЖК | вторичная | средняя | премиум | визит |
| S11 | Buyback или гарантированный yield | ничего | программа без гарантий | гарантированный yield 7%+ | договор |
| S12 | Реакция на кризисы 2020 и 2022 | замораживал | задержки | сдавал без сбоев | OPEN |
Все источники, на которые опирается методика, — публичные и бесплатные. Это государственные реестры Грузии плюс открытые карты, банковские сайты и санкционные списки.
Право собственности на землю, реестр юридических лиц, реестр конечных бенефициаров.
napr.gov.ge ↗Дата регистрации компании, ИНН, статус активности, налоговая задолженность.
rs.ge ↗Активные и завершённые иски, поиск по названию или ИНН компании.
court.gov.ge ↗После прохождения всех 7 стоп-сигналов и подсчёта 12 баллов получается итоговая оценка от A до D. Эта же шкала применяется к 36 застройщикам Батуми, по которым у нас есть готовые отчёты.
После 19 проверок есть ещё 3 вопроса, которые стоит задать себе перед подписанием договора. Это не проверка застройщика — это проверка собственного решения.
Представьте, что прошло 3 года и вы потеряли эту квартиру. Ответьте себе честно:
Если у вас уже есть конкретный застройщик и ЖК на примете — вместо самостоятельной проверки можно запросить наш готовый PDF-отчёт. Мы уже прошли по 19 пунктам для каждого из 36 девелоперов в нашем каталоге.
Заполненный чек-лист на конкретного застройщика: 7 стоп-сигналов с нашим вердиктом, 12 баллов с обоснованием, итоговая оценка A/B/C/D, краткое резюме «почему» и список открытых рисков. Источники со ссылками на конкретные документы NAPR / RS / COURT.
Срок отправки — 1 рабочий день. Бесплатно для покупателей через realestatebatumi.ru.
Чек-лист — проверьте сами за 1 час. Отчёт — получите наше готовое заключение по конкретному девелоперу за 1 рабочий день.
8 ответов на типовые вопросы покупателей квартир в Батуми.
В Грузии нет аналога российского ФЗ-214 о долевом строительстве. Лицензия в европейском смысле тоже не применяется. Защита покупателя строится на добросовестности застройщика, его финансовой устойчивости и договоре. Поэтому самостоятельная проверка по 19 пунктам — единственный способ оценить риски заранее.
Quick-check (7 стоп-сигналов) — 15 минут на одного застройщика, все источники онлайн. Deep-check (12 баллов) — 1–2 часа, требует визита в ЖК и опроса менеджера. Pre-mortem — 10 минут на собственное решение. В сумме — около часа на первичную проверку, до 3 часов на полную.
По принципу Парето — 80% риска покупки квартиры в Батуми ловится в первых 19 пунктах. Можно проверять и по 100 вопросам, но дополнительные пункты дают всё меньше новой информации. Мы откалибровали методику на 36 застройщиках Батуми — 19 хватает, чтобы отличить надёжного от ненадёжного.
Если не пройден K1, K2, K3 или K6 — отказ окончательный, дальше можно не считать. Если K4, K5 или K7 — иногда возможны компенсирующие условия (готовый дом, дисконт, банковская гарантия), это решается индивидуально. Свяжитесь с нами через WhatsApp — обсудим конкретный случай.
Запросите у менеджера ЖК — это публичная информация, отказ её дать — сам по себе тревожный сигнал. Также кадастровый номер обычно указан в проектной декларации или в разрешении на строительство. После получения вводите номер на сайте napr.gov.ge для выписки о собственнике.
Поскольку обязательного эскроу нет, защита денег зависит от конкретного договора и застройщика. Варианты от слабого к сильному: (1) деньги напрямую на счёт застройщика (1 балл, плохо); (2) частичный эскроу или банковская гарантия (2 балла, средне); (3) полный эскроу-счёт до момента сдачи (3 балла, хорошо). При выборе застройщика с 1 баллом по S5 — рекомендуем юриста на договор обязательно.
Все 4 государственных источника (NAPR, RS, COURT, GEOSTAT) имеют английскую версию интерфейса. Содержание выписок — на грузинском, но ключевые поля (название компании, ИНН, статус, имя бенефициара, кадастровый номер) читаются по аналогии или переводятся через Google Translate. Если возникают сложности — пришлите выписку нам, поможем расшифровать.
В нашем отчёте по конкретному застройщику собраны: подтверждённые ответы на все 19 пунктов, выписки из NAPR / RS / COURT, наблюдения с наших визитов на объекты, опросы дольщиков предыдущих ЖК, итоговая оценка A / B / C / D и список открытых рисков. Это экономит вам 2–3 часа работы и несколько визитов в Батуми. Бесплатно при покупке через нас.