Методика проверки договора купли-продажи апартаментов в Грузии — 27 пунктов, 15 авто-правил

Что мы проверяем

7 категорий · 27 контрольных пунктов

Каждый пункт описывает один параметр договора. Помечены ● те, что детектируются автоматически по тексту. Остальные требуют человеческой сверки — их разбирает юрист.

A · Стороны (3)

● Продавец активен в RS / NAPR
UBO раскрыт, не в санкциях
Подписант: директор или доверенность

B · Объект (4)

● Кадастровый номер / привязка к проекту
● Метраж + допуск
Доля собственности и MOP
Парковка/кладовая: в цене или отдельно

C · Цена и оплата (5)

● Валюта (USD / EUR / USDT / GEL)
Курс конвертации
● График платежей
● Каналы оплаты (SWIFT / USDT / наличные)
● Эскроу или прямой счёт

D · Сроки и неустойка (4)

● Срок сдачи
● Симметрия неустоек
● Право выхода при просрочке
Размер неустоек vs рынок

E · Качество и приёмка (3)

● Спецификация отделки
● Гарантия на стройку
Процедура приёмки и устранения

F · Расторжение и форс-мажор (3)

Право расторгнуть до сдачи
● Форс-мажор: санкции
● Подсудность и применимое право

G · Допобязательства (5)

● Service charge: фикс или открытый
Управляющая компания
● Переуступка
Налоги
Скрытые сборы

● — детектируется автоматически (15 правил). Без точки — требует сверки с юристом.

Автоматические правила

15 правил по тексту договора

Каждое правило ищет конкретный паттерн в тексте ДКП и возвращает один из 4 статусов: 🔴 критично, 🟡 спорно, 🟢 ок или ⚪ не определено (когда сигнал в тексте не найден — нужна сверка с юристом).

ID	Категория	Что проверяет	Пороги
A1	Стороны	Юр. лицо продавца (ООО / LLC / ШПС / Seller:)	🟢идентифицировано
B1	Объект	Метраж + допуск отклонения	🟢±2% 🟡до ±5% 🔴> ±5%
B2	Объект	Кадастр: присвоен или будет после сдачи	🟢присвоен 🟡после сдачи
C1	Цена	Валюта расчёта (USD / EUR / GEL / USDT)	🟢USD/USDT 🟡только EUR/GEL
C3	Цена	График платежей (этапы, проценты, привязка к ключам)	🟢прозрачный 🟡частично 🔴100% upfront
C4	Цена	Каналы оплаты (SWIFT / USDT / наличные)	🟢≥ 2 канала 🔴только SWIFT
C5	Цена	Эскроу или прямой счёт застройщика	🟢эскроу 🟡не упомянут
D1	Сроки	Срок сдачи (Q + год)	🟢конкретный квартал 🟡только год
D2	Сроки	Симметрия неустоек (соотношение в пользу застройщика)	🟢1:1 🟡до 5× 🔴≥ 5×
D3	Сроки	Право выхода при просрочке (через N мес.)	🟢≤ 6 мес 🟡7–11 мес 🔴≥ 12 мес
E1	Качество	Спецификация отделки (Turnkey / White Frame / Black Frame)	🟢указана 🟡общая формулировка
E2	Качество	Гарантия на строительство (в месяцах)	🟢≥ 24 мес 🟡< 24 мес
F2	Форс-мажор	Покрывает ли форс-мажор санкции и блокировку SWIFT	🟢санкции включены 🟡только стихийные
F3	Форс-мажор	Подсудность и применимое право	🟢Грузия 🟡РФ/иное
G1	Допобязат.	Service charge: фикс или открытый (УК определяет единолично)	🟢с потолком 🔴без потолка
G3	Допобязат.	Комиссия за переуступку	🟢≤ 1.5% 🟡2–3% 🔴≥ 3%

Итоговый скоринг

Грейд A / B / C / D

Грейд считается только по результатам автоматических правил со статусами 🔴/🟡/🟢. Пункты со статусом ⚪ «не определено» не штрафуют — их разбирает юрист.

A

Сбалансирован

0 🔴 · 0–1 🟡

Договор можно подписывать как есть. Серьёзных «прогибов» в пользу застройщика нет.

B

Точечные правки

0–1 🔴 ИЛИ 2–3 🟡

Есть отдельные пункты для торга. Договор подписывается после небольших правок.

C

Серьёзный торг

2 🔴

Несколько критичных пунктов. Без правок подписывать не рекомендуем — нужен юрист.

D

Не в вашу пользу

≥ 3 🔴

Договор сильно перекошен в пользу застройщика. Существенные изменения или отказ от сделки.

Ограничения

Что не ловит автомат

15 правил покрывают ~80% типовых «прогибов» в договорах застройщиков Батуми (по принципу Парето). Остальные 12 пунктов методики требуют человеческой сверки — их разбирает юрист.

Пункты, которые требуют юриста

UBO бенефициара продавца — раскрыт ли, не в санкционных списках OFAC / ЕС / Великобритании
Подписант — директор по уставу или работает по доверенности (и не истёк ли её срок)
Доля собственности и общее имущество (MOP) — фактический процент, права на крышу и подвалы
Парковка / кладовая — в цене квартиры или продаются отдельным договором
Курс конвертации в день платежа — фиксированный, биржевой или произвольный
Размер неустоек в абсолютных процентах vs рыночные значения по 36 застройщикам
Процедура приёмки и устранения недостатков — сроки, штрафы, право удержания
Право расторгнуть договор до сдачи — за сколько, с каким штрафом, кому возвращаются деньги
Управляющая компания — независимая или аффилирована с застройщиком, право смены
Налоги — НДС, налог на имущество, налог на доход при перепродаже
Скрытые сборы — комиссия за подключение коммуникаций, регистрационные сборы
Нотариальное заверение, дистанционные сделки, регистрация в NAPR

Эти пункты разбирает наш юрист — Нино Гогуадзе, 8 лет на рынке Батуми, $120 за полный разбор договора.