Калькулятор на основе официального расчёта Like House — управляющей компании Holiday Inn Resort. Четыре сценария: студия и 1-спальная в Блоке A (под ключ) и Блоке B (самостоятельное управление). Посмотрите окупаемость, кэшфлоу по годам и что будет при рост стоимости недвижимости.
🏨 Управляет Holiday Inn Resort (IHG)📍 50 м от моря · Новый Бульвар🔑 ЖК сдан · апреля 2026💵 Блок A от $52 560 · Блок B от $29 300
Рынок аренды Батуми: ключевые показатели 2026
5–12%
Средний ROI аренды апартамента в Батуми, данные TBC Capital / G&T 2025
$25–90
Посуточная ставка: зима $25, лето до $90. Средняя по году $43–60 в зависимости от сегмента
51%
Среднегодовая заполняемость апарт-отелей Батуми · 184 дня из 365
+7–12%
Ежегодный рост стоимости недвижимости в Батуми за последние 5 лет, по TBC Capital
Батуми — туристический рынок с выраженной сезонностью: пик июль–август (загрузка 90–95%), межсезонье апрель–июнь и сентябрь (50–70%), низкий сезон ноябрь–март (15–30%). Апарт-отели под брендом Holiday Inn, Wyndham и Marriott держат загрузку выше рынка — бренд привлекает корпоративных гостей и организованных туристов зимой.
Ключевое преимущество Блока A Blue Sky Tower — управляющая компания берёт на себя всё: бронирование, уборку, налоги и операционные расходы. Блок B — более высокий ROI, но требует самостоятельного управления или найма местного управляющего (~15–25% от выручки).
Рассчитайте доходность вашего апартамента
Выберите сценарий, настройте параметры под себя — калькулятор пересчитает результат мгновенно.
1
Выберите апартамент
Два блока — две стратегии. Блок A — «всё под ключ», блок B — «больше доход, но нужен ремонт».
Блок A · «Под ключ»
Отделка включена, Holiday Inn управляет сдачей
Студия$40 000
≈ 15% годовых
1-спальная$55 000
≈ 13% годовых
Отделка и мебель — в цене
Сдачей занимается Holiday Inn
Налогами и управлением — тоже
Комиссия Holiday Inn — 40% от выручки
Блок B · «Сами хозяева»
Дешевле, но нужен ремонт. Сдаёте сами или через любую УК
Студия$18 000
≈ 25% годовых
1-спальная$30 000
≈ 18% годовых
Цена в 2 раза ниже
Доход почти в 2 раза выше
Свобода сдавать как удобно
Ремонт за свой счёт (~$13–21 тыс.)
2
Настройте под себя
Базовые цифры от застройщика. Подвигайте ползунки — результат обновится мгновенно.
💰 Цена апартамента
?$—
базовая цена застройщика
📅 Дней в году занят гостями
?184 дн.
базовое значение: 184 дня (51%)
💵 Средняя цена за ночь
?$43 / ночь
базовая средняя ставка
⚙ Расширенные настройки (ремонт, налог, рост стоимости)▾
🔨 Стоимость ремонта$—
только для блока B
📊 Рост цены недвижимости в год
?7%
средняя по Батуми за 5 лет ≈ 7% (диапазон 5–12%)
📋 Налог на доход
?5%
для блока B; в A — включено в комиссию УК
3
Ваш результат
Главные цифры — крупно. Подробности — ниже.
15%
годовых
0%5%10%20%25%+
низкаясредняяхорошаяотличная
высокая доходность
① Купите
$40 000
под ключ, отделка включена
→
② Окупится за
6.7 лет
за счёт сдачи туристам
→
③ Дальше — ваш доход
$6 011 / год
чистыми, бессрочно
Учитывать ежегодный рост стоимости недвижимости в окупаемостиБатуми за последние 5 лет: 5–12% / год · в расчёте используется текущее значение ползунка 7%. Когда включено — окупаемость считается как «аренда + прирост стоимости актива».
В месяц на руки
$501
летом до $1 414 · зимой от $63
Доход за 10 лет
$60 110
сумма всех годовых выплат
Цена актива ч/з 10 лет
$65 156
при росте недвижимости 7% / год
Итого через 10 лет
$125 266
доход + капитализация
Срок окупаемости
6.7 лет
из 10 лет горизонта
📐 Как мы это посчитали — формула шаг за шагом▾
4
Когда деньги вернутся
По годам — наглядно. Зелёный круг — вложения окупились.
💵
Уже за 1-й год
вы получите доход на руки
$6 011
🎯
Полная окупаемость
все вложенные деньги вернутся
через 7 лет
📈
Через 10 лет у вас
доход + актив (с учётом роста цены)
$125 266
5
А если что-то пойдёт не так?
Три сценария — оптимистичный, реалистичный, пессимистичный.
😬 Кризис — туристов мало
Загрузка падает до 30% (110 дней), цена за ночь −20%
7%годовых
Худший сценарий: туристический поток слабый, но апартамент всё равно приносит доход.
😊 Базовый — расчёт застройщика
Загрузка 51% (184 дня), стандартные ставки
15%годовых
Цифры из официального расчёта Like House.
🚀 Holiday Inn раскачался
Загрузка 65% (240 дней), цена +15%
22%годовых
Реалистично для отелей международных сетей в Батуми после 2–3 лет работы.
6
Когда вы зарабатываете в году
Пик — июль–август. Зимой почти пусто. Но в среднем за год работает ровно.
Источник данных: «Расчёт доходности Blue Sky» — официальный документ управляющей компании Like House (4 сценария: студия и 1-спальная в блоках A и B, помесячная загрузка и ADR). Блок A — управляет международная гостиничная сеть Holiday Inn (40% от выручки — гости, налоги, операционка). Блок B — коммунальные расходы (0.6 $/м²/мес) и налог на доход 5% учтены отдельно.
Калькулятор — модель на основе данных застройщика. Это не гарантия доходности и не инвестиционная рекомендация.
Часто задаваемые вопросы о доходности Blue Sky Tower
Ответы на самые частые вопросы инвесторов — коротко и по делу.
Сколько лет окупается апартамент в Blue Sky Tower? ▾
По официальным данным Like House: Блок A студия — 6.7 лет, Блок A 1-спальная — 7.7 лет, Блок B студия — 4.1 лет, Блок B 1-спальная — 5.4 лет. Это чистая окупаемость только за счёт дохода от аренды. При включении ежегодного роста стоимости недвижимости (~7% по рынку Батуми) окупаемость сокращается на 1.5–2.5 года.
Что такое «гарантированный доход 8%» от Like House? ▾
Это contractual best-effort: в договоре с управляющей компанией (Like House / Holiday Inn) прописана минимальная ставка 8% годовых от инвестированной суммы. Это не банковская гарантия — если рынок просядет сильно, УК может пересмотреть условия. Маркетинговые расчёты застройщика показывают 13–15% ROI при базовой заполняемости 51% — это сценарий, не обещание.
В чём разница между Блоком A и Блоком B по доходности? ▾
Блок A — апартаменты под ключ ($40–55 тыс.), управляет Holiday Inn Resort. Комиссия УК 40% от выручки, зато никаких забот. ROI 13–15% по расчётам застройщика. Блок B — White Frame ($18–30 тыс.), сдаёте сами или через стороннюю УК (5–20% комиссии). Выше ROI (18–25%), но нужны вложения в ремонт $13–21 тыс. и самостоятельное управление.
Нужно ли платить налоги в Грузии нерезиденту? ▾
Да. Нерезидент платит 5% от дохода от аренды (упрощённый режим) в Грузии. В Блоке A налог уже входит внутрь комиссии Holiday Inn — застройщик включил его в расчёт. Для Блока B — подаёте декларацию самостоятельно до 1 апреля следующего года. Договор об избежании двойного налогообложения между Грузией и Россией подписан.
Можно ли жить в апартаменте Блока A самому? ▾
Да, но с ограничениями. По условиям управления Holiday Inn собственник может занимать апартамент до 30 дней в год. Проживание согласуется с УК заблаговременно и не влияет на общий доход. В Блоке B ограничений нет — живёте и сдаёте когда удобно.
Хотите персональный расчёт под ваш бюджет?
Бесплатно подберём апартамент, пришлём шахматку с актуальными ценами и договор на юридическую проверку.